Een woning kopen in Nederland begint vrijwel altijd met één belangrijke vraag: Hoeveel kan ik lenen?
Voor expats en buitenlandse kopers kan het hypotheekproces in Nederland anders aanvoelen dan in het land van herkomst. Begrippen zoals vast contract, werkgeversverklaring, NHG en taxatie spelen een grote rol — en worden niet altijd goed uitgelegd.
In deze blog leggen we stap voor stap uit hoe een hypotheek in Nederland werkt, waar banken naar kijken en waar expats extra op moeten letten.
Wat bepaalt hoeveel je kunt lenen?
De hoogte van je hypotheek wordt in Nederland voornamelijk bepaald door:
- je bruto jaarinkomen
- het type arbeidscontract
- eventuele schulden
- de waarde van de woning (taxatie)
- en de actuele hypotheekrente
Banken berekenen op basis van landelijke normen hoeveel je verantwoord kunt lenen. Dit betekent dat niet alleen je inkomen belangrijk is, maar ook je financiële verplichtingen.
Vast contract vs tijdelijk contract
Veel expats denken dat je een vast contract nodig hebt om een hypotheek aan te vragen. Dat is niet altijd juist.
Met een vast contract
Wanneer je een vast (onbepaalde tijd) contract hebt, is het aanvragen van een hypotheek doorgaans eenvoudiger. De bank ziet dit als stabiel inkomen.
Met een tijdelijk contract
Ook met een tijdelijk contract is het in veel gevallen mogelijk om een hypotheek te krijgen.
Wat belangrijk is:
- Je werkgever kan een werkgeversverklaring afgeven
- Hierin kan staan dat er intentie is om het contract voort te zetten
- Of dat je functioneren goed is en voortzetting waarschijnlijk is
Een werkgeversverklaring met positieve intentieverklaring is voor veel banken voldoende om een hypotheekaanvraag te beoordelen.
Dit betekent dus dat je niet per se een vast contract nodig hebt om een woning te kopen.
Wat als je geen Nederlands salaris hebt?
Voor buitenlandse kopers of expats met inkomen uit het buitenland gelden aanvullende aandachtspunten:
- Wordt je inkomen in euro’s ontvangen?
- Is je inkomen stabiel en aantoonbaar?
- In welk land betaal je belasting?
- Hoe lang ben je in dienst?
Niet alle banken accepteren buitenlands inkomen, maar er zijn zeker mogelijkheden afhankelijk van de situatie.
Eigen geld: wanneer heb je dat nodig?
In Nederland kun je in principe maximaal 100% van de marktwaarde van de woning lenen.
Dat betekent dat je eigen geld nodig hebt voor:
- overdrachtsbelasting (tenzij vrijstelling van toepassing is)
- notariskosten
- taxatiekosten
- advieskosten
Als de taxatiewaarde lager uitvalt dan de koopprijs, moet het verschil ook met eigen geld worden betaald.
Rol van de taxatie
De bank kijkt niet alleen naar de koopprijs, maar vooral naar de taxatiewaarde.
Als de taxateur de woning lager waardeert dan de koopprijs:
- mag de bank slechts financieren tot 100% van die lagere waarde
- moet het verschil met eigen middelen worden aangevuld
Daarom is het belangrijk om vooraf goed inzicht te hebben in de marktwaarde.
