Hollanda’da bir ev satın alırken süreç genellikle şu soruyla başlar: Ne kadar kredi kullanabilirim?
Expatlar ve yabancı alıcılar için Hollanda’daki mortgage (konut kredisi) sistemi, kendi ülkelerindekinden oldukça farklı olabilir. Daimi sözleşme, işveren beyanı (werkgeversverklaring), ekspertiz ve kredi kuralları gibi kavramlar her zaman açık bir şekilde anlatılmaz.
Bu blogda, Hollanda’da mortgage sisteminin nasıl çalıştığını, bankaların nelere baktığını ve expatların özellikle hangi konulara dikkat etmesi gerektiğini adım adım ve anlaşılır bir şekilde açıklıyoruz.
Ne kadar kredi kullanabileceğinizi ne belirler?
Hollanda’da kullanabileceğiniz mortgage tutarı temel olarak şu unsurlara bağlıdır:
- brüt yıllık geliriniz
- çalışma sözleşmenizin türü
- mevcut borçlarınız
- evin ekspertiz (değerleme) değeri
- güncel mortgage faiz oranları
Bankalar, ulusal kredi kurallarına göre hareket eder. Bu nedenle yalnızca geliriniz değil, genel mali durumunuz da dikkate alınır.
Daimi sözleşme (vast contract) vs geçici sözleşme (tijdelijk contract)
Birçok expat, Hollanda’da mortgage alabilmek için mutlaka daimi bir sözleşmeye sahip olması gerektiğini düşünür. Bu her zaman doğru değildir.
Daimi sözleşme ile
Daimi (belirsiz süreli) bir iş sözleşmeniz varsa, mortgage başvurusu genellikle daha kolay olur. Bankalar bunu istikrarlı gelir olarak görür.
Geçici sözleşme ile
Geçici süreli bir sözleşmeyle de çoğu durumda mortgage almak mümkündür.
Burada önemli olan nokta şudur:
- İşvereniniz bir işveren beyanı (werkgeversverklaring) verebilir
- Bu belgede sözleşmenin devam etme niyeti belirtilebilir
- Ya da performansınızın iyi olduğu ve sözleşmenin uzatılmasının beklendiği yazılabilir
Birçok banka için, olumlu bir işveren beyanı mortgage başvurusunu değerlendirmek için yeterlidir.
Yani Hollanda’da bir ev satın almak için mutlaka daimi sözleşmeye sahip olmanız şart değildir.
Geliriniz Hollanda’dan değilse ne olur?
Geliri yurt dışından olan expatlar veya yabancı alıcılar için ek dikkat noktaları vardır:
- Geliriniz euro cinsinden mi ödeniyor?
- Geliriniz düzenli ve belgelenebilir mi?
- Vergiyi hangi ülkede ödüyorsunuz?
- Mevcut işinizde ne kadar süredir çalışıyorsunuz?
Her banka yurt dışı geliri kabul etmez, ancak duruma bağlı olarak kesinlikle seçenekler mevcuttur.
Ne zaman kendi paranıza ihtiyacınız olur?
Hollanda’da genel kural olarak, evin piyasa değerinin %100’üne kadar kredi kullanılabilir.
Bu nedenle genellikle kendi paranız şu masraflar için gereklidir:
- devir vergisi (varsa)
- noter masrafları
- ekspertiz (değerleme) masrafları
- mortgage danışmanlık ve düzenleme ücretleri
Eğer ekspertiz değeri, satın alma bedelinden düşük çıkarsa, aradaki farkın kendi cebinizden karşılanması gerekebilir.
Ekspertizin (değerlemenin) rolü
Bankalar yalnızca satış fiyatına değil, özellikle ekspertiz değerine bakar.
Eğer ekspertiz değeri, satın alma fiyatından düşükse:
- banka sadece bu düşük değerin %100’üne kadar kredi verir
- aradaki farkı kendiniz ödemeniz gerekir
Bu yüzden evin piyasa değerini sürecin başında doğru değerlendirmek çok önemlidir.
