Hollanda’da ev satın alma süreci, birçok ülkeden farklıdır. Ontbindende voorwaarden (fesih şartları), waarborgsom (depozito/banka teminatı) ve koopakte (satın alma sözleşmesi) gibi kavramlar, özellikle ana dili Felemenkçe olmayanlar için kafa karıştırıcı olabilir. Yurt dışından gelen birçok müşterimiz, Hollanda sisteminin daha kuralcı, daha resmî ve hukuki açıdan daha hassas olduğunu fark eder.
Bu rehberde, Hollanda’da bir ev satın almanın tüm adımlarını basit ve anlaşılır bir dille, gereksiz teknik terimlere boğmadan, adım adım anlatıyoruz.
Stap 1: Finansal Hazırlık – Mortgage (Hypotheek) ve Bütçe
Ev gezmelerine başlamadan önce, en fazla ne kadar kredi (hypotheek) kullanabileceğinizi bilmeniz önemlidir. Bütçeniz ve evden beklentileriniz net olursa, gezilere daha bilinçli gidersiniz ve doğru zamanda doğru teklifi verebilirsiniz.
Çoğu kişi, evin tamamını tek seferde ödeyemediği için hypotheek (konut kredisi/mortgage) kullanır. Bir kredi sağlayıcısı (genellikle banka), size gerekli tutarı verir; siz de bunu belirli bir süre içinde faizle birlikte geri ödersiniz.
Expat veya Hollanda vatandaşı olmayan biri olarak hypotheek başvurusu
Hypotheek başvurusu için genellikle şunlar gerekir:
- geçerli bir kimlik belgesi (NL veya AB kimliği/pasaportu)
- geçerli bir oturum izni (AB dışı kişiler için)
- yeterli ve belgelenebilir gelir
Önemli: Oturum izninizin geçici veya kalıcı olması, bankanın değerlendirmesini ve çekebileceğiniz kredi miktarını etkileyebilir.
Neden önce bir hypotheek danışmanıyla görüşmelisiniz?
Finansal hazırlık, çoğu kişinin düşündüğünden daha karmaşıktır. İnternetteki hesaplamalar genellikle sadece tahmini bir sonuç verir. Gerçek kredi kapasiteniz, kişisel durumunuza göre değişebilir.
Bu yüzden ev aramaya başlamadan önce bir hypotheek danışmanıyla görüşmek, ileride yaşanabilecek hayal kırıklıklarını önler.
Genellikle istenen belgeler
Durumunuza göre bankalar sizden şu belgeleri isteyebilir:
- geçerli kimlik belgesi
- maaş bordroları ve/veya işveren yazısı (çalışanlar için)
- yıllık mali tablolar ve vergi beyannameleri (girişimciler için)
- birikim/öz kaynak kanıtı (tasarruflar)
Kendi işiniz varsa veya birden fazla şirketiniz bulunuyorsa, başvuru süreci daha detaylı olabilir. Bu nedenle danışmanınızla erken aşamada plan yapmak süreci kolaylaştırır.
Satın alma bedeli dışında sık unutulan masraflar
Hollanda’da ev alırken, satış fiyatının yanında bazı ek masrafları da dikkate almak gerekir:
| Kostenpost | Toelichting |
|---|---|
| Overdrachtsbelasting (devir vergisi) | Satış bedelinin %2’si. 18–35 yaş arası alıcılarda ve ev belirli bir tutarın altındaysa (2025 kuralları: €525.000’a kadar) muafiyet mümkün olabilir. |
| NHG borgtochtprovisie (NHG garanti ücreti) | Kredi tutarının %0,4’ü (sadece NHG ile alınırsa). |
| Notariskosten (noter masrafları) | Ortalama €1.500 – €2.500 (hizmete ve belgelere göre değişir). |
| Taxatiekosten (ekspertiz/valuation) | Hypotheek için genellikle zorunludur; bağımsız ekspertiz raporu hazırlanır. |
| Aankoopmakelaar (alıcı danışmanı) | HMD Makelaardij’de: satın alma başarıyla gerçekleştiğinde sabit ücret €3.500. |
| Hypotheekadvies (kredi danışmanlığı ücreti) | Danışmana göre değişir. |
| Tolk (yeminli tercüman) | Alıcı veya satıcı Felemenkçeyi yeterli düzeyde bilmiyorsa zorunludur |
Stap 2: Ev Arama ve Ev Gezme (Woningen zoeken & bezichtigen)
Bütçe ve ne kadar kredi (hypotheek) kullanılabileceği netleştirildikten sonra, uygun konutları arama ve bezichtiging (ev gezmeleri) süreci başlar. Hollanda’da bu süreç, birçok ülkeye kıyasla daha hızlı ve daha resmî ilerler. Özellikle Amsterdam, Haarlem ve Utrecht gibi şehirlerde konutlar çok kısa sürede satılabilmektedir.
Bu nedenle sadece maddi hazırlık değil, hangi tür konutun beklentilere uygun olduğunun da önceden netleştirilmesi büyük önem taşır.
Konut beklentilerinin önceden netleştirilmesi
Ev gezmelerine başlanmadan önce, aşağıdaki sorular üzerinden kendi ihtiyaçlarınızın belirlenmesi faydalı olur:
- Evden çalışma durumu var mı? Ek bir odaya ihtiyaç var mı?
- Daha büyük bir yatak odası tercih ediliyor mu?
- Bahçeli, balkonlu veya az bakım gerektiren bir konut mu isteniyor?
- Appartement (daire) mi yoksa grondgebonden woning (müstakil / sıra ev) mi tercih ediliyor?
Beklentiler ne kadar net olursa, uygun olmayan konutlara harcanan zaman da o kadar azalır.
Gezmeye gitmeden önce kontrol edilmesi gerekenler
Bir konut için randevu almadan önce, ilanda ve satıcı makleri aracılığıyla bazı bilgiler incelenebilir.
Energielabel (Enerji etiketi)
Energielabel, konutun enerji verimliliğini gösterir ve G (düşük) ile A++++ (çok iyi) arasında değişir.
Bu etiket:
- aylık enerji giderlerini
- gelecekte yapılması gerekebilecek tadilatları
- bazı durumlarda kullanılabilecek kredi miktarını
etkileyebilir.
Satıcı tarafından sağlanan belgeler
Bir konut için randevu alındığında, genellikle aşağıdaki belgeler paylaşılır. Bu belgeler her zaman Hollandaca isimleriyle sunulur:
- Lijst van Zaken (Evde hangi eşyaların kalacağına dair liste)
Bu belgede, satıcının hangi eşyaları bırakacağı ve hangilerini götüreceği belirtilir. - Vragenlijst (Satıcı bilgi formu)
Bu form satıcı tarafından doldurulur ve konutun bakım durumu, bilinen sorunları ve tesisatları hakkında bilgi içerir.
Bu belgelerin önceden incelenmesi, konutun daha iyi anlaşılmasını ve gezme sırasında doğru soruların sorulmasını sağlar.
HMD Makelaardij olarak bu belgeler alıcılarla birlikte önceden incelenmektedir.
Daire satın alırken: VvE’nin iyi anlaşılması
Birçok yurt dışından gelen alıcı VvE kavramına aşina değildir. Bu nedenle daire satın alırken bu konu özellikle önemlidir:
VvE (Vereniging van Eigenaars – Apartman Yönetim Birliği), bir apartmandaki tüm daire sahiplerinin oluşturduğu yönetim birliğidir. Bina ve ortak alanların bakımı, sigortalar ve onarım planları bu birlik tarafından yönetilir. Bir daire satın alan herkes otomatik olarak bu birliğin üyesi olur.
Daire sahipleri her ay VvE bijdrage (aidat) öderler. Bu aidat bakım, sigorta ve gelecekte yapılacak onarımlar için kullanılır.
Aktif ve iyi yönetilen bir VvE, daha az risk ve daha az beklenmedik masraf anlamına gelir.
Ev gezmesi sırasında dikkat edilmesi gerekenler
Konutun kendisi
- Genel bakım durumu
- Nem, çatlak veya küf gibi sorunlar
- Mutfak, banyo ve tesisatlar
- Isıtma sisteminin (CV) yaşı ve durumu
- Yalıtım ve camlar
Eski konutlar genellikle daha fazla bakım gerektirir, ancak bu her zaman geçerli değildir.
Satış süreci
Gezme sırasında veya sonrasında şu konular hakkında bilgi alınabilir:
- Satıcının evi satma nedeni
- Daha önce teklif (bod) verilip verilmediği
- Satış şeklinin ne olduğu (serbest pazarlık mı yoksa inschrijving yani son tarihli teklif mi)
Çevre ve konum
- Park olanakları
- Toplu taşıma ve çevredeki olanaklar
- Okullar ve alışveriş imkanları
- Gürültü ve trafik durumu
Expat’lar ve Hollandaca bilmeyenler için önemli
Hollandaca yeterince bilinmiyorsa, ev gezmelerine profesyonel rehberlik eşliğinde katılmak son derece önemlidir. Çünkü:
- söylenenlerin doğru anlaşılması
- olası risklerin fark edilmesi
- doğru soruların sorulması
büyük önem taşır.
Hollanda’daki satın alma süreci hukuki açıdan oldukça hassastır ve yanlış anlaşılmalar ciddi maddi sonuçlar doğurabilir.
Stap 3: Teklif Verme ve Şartlar (Bod uitbrengen & ontbindende voorwaarden)
Uygun bir konut bulunduğunda, bir sonraki adım bod uitbrengen (teklif verme) sürecidir. Hollanda’da teklif verme, birçok ülkeden farklıdır. Bir teklif yalnızca bir fiyat değildir; aynı zamanda şartlar ve ek anlaşmaların birleşimidir. Bu şartlar, alıcıyı hukuki ve maddi risklere karşı korur.
Bir teklif genellikle şu unsurlardan oluşur:
- Koopprijs (satın alma bedeli)
- Opleverdatum (teslim tarihi)
- Ontbindende voorwaarden (fesih şartları)
- Roerende zaken (taşınır eşyalar / evde kalacaklar)
- Gerekirse ek anlaşmalar (örneğin teknik inceleme)
Ontbindende voorwaarden (Fesih şartları)
Ontbindende voorwaarden, belirli şartlar gerçekleşmezse satın alma sözleşmesini cezasız şekilde iptal etme hakkı tanır. Özellikle expat’lar ve ilk kez ev alanlar için bu şartlar büyük önem taşır.
En sık kullanılan fesih şartları şunlardır:
Financieringsvoorbehoud (Kredi onayı şartı)
Bu şart, belirlenen süre içinde mortgage (hypotheek) onayı alınamaması durumunda alıcıyı korur. Bankadan resmi bir red gelmesi halinde, alıcı sözleşmeyi cezasız olarak feshedebilir.
Bu şartın geçerli olabilmesi için:
- belirtilen süreye uyulması
- bankadan yazılı red belgesi alınması
Bouwkundige keuring (Teknik inceleme)
Bouwkundige keuring, bağımsız bir uzman tarafından yapılan teknik konut incelemesidir. Uzman, konutu kontrol eder ve bir rapor hazırlar. Bu raporda genellikle:
- mevcut kusurlar ve riskler
- kısa vadede yapılması gereken onarımlar
- orta vadede beklenen bakım masrafları
yer alır.
Bu inceleme için teklif aşamasında şu şartlar eklenebilir:
- belirli bir tutarın üzerindeki acil onarım masraflarında sözleşmeden cayma hakkı
- ya da bu tutarın aşılması durumunda yeniden pazarlık yapılması
Bu şartlar, satın alma sonrası beklenmeyen masrafların önüne geçilmesini sağlar.
Güçlü bir teklif nasıl belirlenir?
Güçlü bir teklif yalnızca yüksek bir rakam anlamına gelmez. Aşağıdaki faktörler de önemlidir:
- Vraagprijs (ilan fiyatı) ile piyasa değeri arasındaki fark
- konuta olan ilgi düzeyi
- satıcının öncelikleri (örneğin hızlı teslim)
- teklifin içerdiği şartlar
Bazı durumlarda, satıcı daha yüksek bir teklifi değil, daha az risk içeren ve şartları net olan bir teklifi tercih edebilir.
HMD Makelaardij olarak, bölge ve piyasa bilgimizle konutun gerçek piyasa değeri konusunda alıcılara rehberlik ediyoruz.
Hollanda’da teklif verme yöntemleri
Teklif verme yöntemi, satıcı tarafından belirlenir. En yaygın yöntemler şunlardır:
Vrij bieden (Serbest pazarlık)
Alıcı bir teklif verir, satıcı karşı teklif sunabilir. Taraflar arasında pazarlık yapılır.
Inschrijfprocedure (Son tarihli teklif sistemi)
Konutla ilgilenen kişiler, belirlenen bir tarihe kadar teklif verebilir. Süre dolduktan sonra satıcı en uygun teklifi seçer. Bu teklif her zaman en yüksek fiyat olmak zorunda değildir.
Bieden vanaf prijs (Başlangıç fiyatı)
Bu, bir nihai fiyat değildir. Vraagprijs, tekliflerin bu tutarın altında kabul edilmediği bir başlangıç bedelidir. Teklifler bu fiyatın üzerinde yapılmalıdır.
Hangi yöntemin geçerli olduğu her konut için mutlaka sorulmalıdır.
Neden profesyonel destek önemlidir?
Satıcı makleri, satıcının çıkarlarını temsil eder. Alıcı olarak şu konuların kontrol edilmesi gerekir:
- şartların alıcıyı yeterince koruyup korumadığı
- teklifin gerçekçi olup olmadığı
- hukuki veya mali risklerin bulunup bulunmadığı
HMD Makelaardij olarak alıcılara şu konularda destek veriyoruz:
- teklif stratejisinin belirlenmesi
- uygun teklifin hazırlanması
- şartların doğru şekilde yazılması
- satıcı makleri ile iletişim
Stap 4: Koopakte İmzalanması (Satın Alma Sözleşmesi)
Verilen teklif satıcı tarafından kabul edildikten sonra, bir sonraki adım koopakte (satın alma sözleşmesi) imzalanmasıdır. Hollanda’da koopakte, hukuken bağlayıcı bir belgedir. Bu nedenle imzalanmadan önce içeriğinin tamamen anlaşılması büyük önem taşır.
Genellikle alıcıya önce bir concept-koopakte (taslak sözleşme) gönderilir. Bu belge çoğu zaman satıcı makleri veya noter tarafından hazırlanır. Alıcının bu sözleşmeyi dikkatlice inceleme ve soru sorma hakkı her zaman vardır.
Koopakte nedir?
Koopakte, alıcı ve satıcı arasındaki tüm anlaşmaların yazılı olarak yer aldığı resmi sözleşmedir. Her iki taraf da imzaladıktan sonra, sözleşme yasal olarak geçerli ve bağlayıcı hale gelir. Ancak bu durum yasal cayma süresi içinde değiştirilebilir.
Koopakte’de genellikle şu bilgiler yer alır:
- Koopprijs (satın alma bedeli)
- Opleverdatum (teslim tarihi)
- Ontbindende voorwaarden (fesih şartları)
- Lijst van Zaken (evde kalacak eşyalar listesi)
- teslim şekli ve kullanım ile ilgili anlaşmalar
- yükümlülüklerin yerine getirilmemesi durumunda uygulanacak cezalar
Koopakte mutlaka dikkatlice kontrol edilmelidir
Bu adım, özellikle Hollanda sistemine yabancı olan alıcılar için çok kritiktir.
Aşağıdaki konular mutlaka kontrol edilmelidir:
- kişisel bilgilerin doğru yazılıp yazılmadığı
- satın alma bedeli ve teslim tarihinin doğru olup olmadığı
- ontbindende voorwaarden’in doğru ve eksiksiz şekilde yer alıp almadığı
- Lijst van Zaken’ın anlaşmaya uygun olup olmadığı
- beklenmeyen ek maddelerin veya yükümlülüklerin eklenip eklenmediği
HMD Makelaardij olarak koopakte, alıcılarla birlikte Hollandaca, İngilizce veya Türkçe olarak adım adım incelenmektedir.
Yasal cayma süresi (Wettelijke bedenktijd)
Koopakte imzalandıktan sonra, alıcıların 3 gün yasal cayma hakkı vardır. Bu süre içinde, herhangi bir gerekçe göstermeden ve ceza ödemeden sözleşmeden vazgeçilebilir.
Bu süre, ancak her iki taraf da sözleşmeyi imzaladıktan ve alıcı imzalı bir kopyasını aldıktan sonra başlar.
Waarborgsom veya bankgarantie (Depozito veya banka teminatı)
Koopakte’de genellikle, alıcının belirli bir süre içinde satış bedelinin %10’u kadar waarborgsom (depozito) yatırması veya bunun yerine bir bankgarantie (banka teminat mektubu) sunması gerektiği belirtilir.
Bu, satıcı için bir güvencedir. Eğer alıcı yükümlülüklerini yerine getirmez ve geçerli bir ontbindende voorwaarde (fesih şartı) yoksa, bu tutar ceza olarak kullanılabilir.
Noter seçme hakkı
Hollanda’da alıcı, noteri kendisi seçme hakkına sahiptir. Bu noter, satıcının noteri olmak zorunda değildir. Noter, daha sonra tapu devri ve Kadaster (tapu sicili) işlemlerini yürütür.
Stap 5: Hypotheek’in Kesinleştirilmesi (Kredi Sürecinin Tamamlanması)
Koopakte (satın alma sözleşmesi) imzalandıktan sonra, bir sonraki önemli adım hypotheek (konut kredisi) sürecinin kesin olarak tamamlanmasıdır. Eğer satın alma kredi ile yapılıyorsa, bu onayın koopakte’de belirtilen süre içinde alınması gerekir. Bu süre, financieringsvoorbehoud (kredi onayı şartı) ile bağlantılıdır.
Bu nedenle 1. adımda yapılan finansal hazırlık bu aşamada büyük önem taşır.
Kredi başvurusunun başlatılması
Hypotheek danışmanı ile birlikte bankaya resmi kredi başvurusu yapılır. Banka:
- alıcının mali durumunu
- gelirin sürekliliğini
- satın alınan konutun değerini
değerlendirir.
Genellikle şu belgeler talep edilir:
- geçerli kimlik belgesi
- maaş bordroları ve/veya işveren yazısı
- girişimciler için yıllık mali tablolar ve vergi beyannameleri
- birikimlerin kanıtı
- koopakte (satın alma sözleşmesi)
- taxatierapport (ekspertiz raporu)
Belgelerin eksiksiz ve zamanında teslim edilmesi, sürecin gecikmesini önler.
Taxatierapport (Ekspertiz raporu)
Çoğu hypotheek için taxatierapport zorunludur. Bağımsız bir ekspertiz uzmanı, konutun piyasa değerini belirler. Banka, vereceği kredi miktarını bu değere göre hesaplar.
Eğer ekspertiz değeri, satın alma bedelinden düşük çıkarsa, aradaki farkın kendi cebinizden ödenmesi gerekebilir.
Sürelerin dikkatle takip edilmesi
Koopakte’de, kredi onayının en geç hangi tarihe kadar alınması gerektiği açıkça belirtilir. Bu tarih kesin bir son tarihtir.
- Kredi zamanında onaylanırsa, satın alma süreci normal şekilde devam eder.
- Kredi onayı alınamazsa, belirtilen süre içinde ve yazılı olarak bildirim yapılmalıdır. Aksi halde ceza riski doğar.
HMD Makelaardij olarak bu süreler alıcılarla birlikte yakından takip edilmektedir.
Expat’lar ve girişimciler için ek dikkat
Expat’lar, serbest meslek sahipleri ve girişimciler için kredi süreci daha detaylı olabilir. Bankalar özellikle şu konulara bakar:
- oturum izninin süresi (geçici / kalıcı)
- iş sözleşmesinin türü ve süresi
- gelir istikrarı
- Hollanda’daki çalışma geçmişi
Bu nedenle bu aşamada profesyonel rehberlik daha da önemlidir.
Stap 6: Noter ve Anahtar Teslimi (Tapu Devri)
Tüm hazırlıklar tamamlandıktan sonra, sürecin son adımı noter işlemleri ve tapu devridir. Bu günde, konutun mülkiyeti resmi olarak alıcıya geçer. Hollanda’da her konut devri noter aracılığıyla yapılmak zorundadır.
Nota van afrekening (Hesap dökümü)
Devir tarihinden birkaç gün önce, noter tarafından nota van afrekening (hesap dökümü) gönderilir. Bu belgede:
- ödenmesi veya geri alınması gereken tutar
- vergi ve giderlerin hesaplaşması
- noter masrafları ve kredi ile ilgili masraflar
yer alır.
Eğer ödenmesi gereken bir tutar varsa, bu paranın devir gününden önce noterin hesabına ulaşmış olması gerekir.
Evin son kontrolü (Eindinspectie)
Devir günü, önce konutta son kontrol (eindinspectie) yapılır. Bu kontrolde:
- evin boş ve anlaşmaya uygun şekilde teslim edilip edilmediği
- konutun durumunun sözleşmeye uygun olup olmadığı
- roerende zaken (evde kalması gereken eşyaların) yerinde olup olmadığı
kontrol edilir.
Ayrıca gaz, su ve elektrik sayaç değerleri kaydedilir. Bu bilgiler daha sonra abonelikler için kullanılır.
Kontrolden sonra bir tutanak imzalanır.
Opstalverzekering (Bina sigortası)
Devir günü itibarıyla opstalverzekering (bina sigortası) yaptırılmış olması gerekir. Çünkü devir anından itibaren, konutla ilgili tüm riskler alıcıya geçer.
HMD Makelaardij olarak Turkkol Adviesgroep ile birlikte çalışılmaktadır. Bu kurum, gerekli sigortaların düzenlenmesi konusunda alıcılara rehberlik etmektedir.
Noterde imzalar
Son kontrolden sonra notere gidilir. Noterde:
- leveringsakte (tapu devir belgesi)
- hypotheekakte (kredi sözleşmesi, varsa)
imzalanır.
Noter, tarafların kimliklerini kontrol eder ve işlemi Kadaster (tapu sicili) sistemine kaydeder. Bu andan itibaren konutun yasal sahibi alıcı olur.
Anahtar teslimi
Noterde imzalar tamamlandıktan sonra, konutun anahtarları teslim edilir.
Tebrikler — artık konutun resmi sahibisiniz.
Hollandaca bilmeyenler için önemli
Eğer alıcı Hollandacayı yeterli seviyede bilmiyorsa, noterde yeminli tercüman bulunması zorunludur. Bu, imzalanan tüm belgelerin tam olarak anlaşılmasını sağlar.
HMD Makelaardij olarak süreç boyunca Hollandaca, İngilizce ve Türkçe destek verilmektedir.
Konut satın alma sürecinin başında olunabilir veya süreçte birkaç adım ilerlenmiş olabilir; ancak yine de doğru kararların verildiğinden emin olmak istenebilir.
Hollanda’da konut satın almak, özellikle Hollandaca ana dil değilse, karmaşık bir süreç olabilir.
HMD Makelaardij olarak, alıcıları konut satın alma sürecinin her aşamasında — ev gezmelerinden anahtar teslimine kadar — Hollandaca, İngilizce ve Türkçe dillerinde adım adım destekliyoruz. Tüm belgeleri birlikte inceliyor ve kararların güvenle alınmasını sağlıyoruz.
HMD Makelaardij’in bu süreçte nasıl destek olabileceğini öğrenmek ister misiniz?
📩 Ücretsiz ve hiçbir yükümlülük getirmeyen bir tanışma görüşmesi için bizimle iletişime geçebilirsiniz.
